一、背景：
2016年對(duì)于成都樓市來(lái)講可謂跌宕起伏的一年，年初中央和地方為貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議確定的“去庫(kù)存”任務(wù)，接連頒布了多個(gè)購(gòu)房利好政策（包括取消限購(gòu)、稅收減免、購(gòu)房補(bǔ)貼），全國(guó)樓價(jià)在“去庫(kù)存”聲中一路高歌猛進(jìn)，成都作為四川省會(huì)城市當(dāng)然也不例外，特別是城南部分樓盤的房?jī)r(jià)，憑借天府新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、自貿(mào)區(qū)的獲批等，成功以最高漲幅領(lǐng)跑成都房?jī)r(jià)。
然而，這一切隨著炒房團(tuán)的介入而驟然改變，某樓盤打出“某香港人士一天全款購(gòu)買60套住宅”的噱頭，引發(fā)了購(gòu)房群體的恐慌，也由此開(kāi)啟了成都房?jī)r(jià)嚴(yán)控的大門。政府相關(guān)職能部門先是對(duì)各大樓盤房企、中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行整頓，放緩預(yù)售審批。然后針對(duì)成都市部分區(qū)域新買商品住房限購(gòu)一套，并提高二套住房貸款的首付比例。最后，號(hào)稱“成都史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策”正式出臺(tái) 。
通過(guò)上述組合拳，成都樓市逐漸回歸理性，一手房交易量也大幅回落，“去庫(kù)存”的任務(wù)依然任重而道遠(yuǎn)。為此，相關(guān)職能部門明確本次限購(gòu)政策僅針對(duì)一手商品住房，二手房交易并不受限。部分有購(gòu)房需求的朋友，尤其因限購(gòu)政策短期無(wú)法購(gòu)買心儀樓盤的朋友，轉(zhuǎn)而將目光轉(zhuǎn)向二手房交易市場(chǎng)。奈何能夠上市交易的二手現(xiàn)房數(shù)量有限，部分尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的“二手期房”成為了購(gòu)房者眼中的“香餑餑”。
二、二手期房交易的“吸睛”之處。
所謂“二手期房交易”是指房屋在辦理產(chǎn)權(quán)登記前，該期房的預(yù)購(gòu)人將其購(gòu)買的預(yù)售房屋以協(xié)議形式轉(zhuǎn)讓給其他購(gòu)房者。
目前，市面上較為普遍的“二手期房”通常是已經(jīng)裝修并初步達(dá)到居家入住條件，僅僅是未辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋。購(gòu)房者一方面考慮到新盤房源少且竣工交付還需等待較長(zhǎng)時(shí)間。另一方面，二手期房交易與現(xiàn)房交易相比存在很大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不少購(gòu)房者也因此抱著放手一搏的心態(tài)選擇購(gòu)買“二手期房”。但是在低價(jià)背后，購(gòu)房者很容易忽略這種特殊交易存在的種種法律風(fēng)險(xiǎn)。
三、“二手期房”交易的法律風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)析：
（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移經(jīng)登記生效。
根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外”。商品住房作為不動(dòng)產(chǎn)，購(gòu)房者簽署期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議并支付購(gòu)房款的行為并不能直接取得房屋的所有權(quán)，只有在依法辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。而購(gòu)買“二手期房”，購(gòu)房者只有待原房東取得房屋產(chǎn)權(quán)證后方能辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。
（二）合同違約的法律風(fēng)險(xiǎn)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定“商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”但國(guó)務(wù)院并未對(duì)此出臺(tái)規(guī)定，法律也未明確禁止購(gòu)買的期房再次轉(zhuǎn)讓。雖然，國(guó)務(wù)院七部委先后出臺(tái)了有關(guān)禁止期房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但相關(guān)規(guī)定在規(guī)范層級(jí)上屬于部門規(guī)章，并非強(qiáng)制性法律、行政法規(guī)。因此，如不存在其他導(dǎo)致合同無(wú)效的情況，二手期房轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬合法有效。
但即使合同有效，也同樣存在“二手期房”出賣人違約的種種可能，導(dǎo)致購(gòu)房者最終無(wú)法取得房屋所有權(quán)。
1、因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房東單方毀約。
“二手期房”的誘惑力主要在于價(jià)格低廉，但是部分樓盤的價(jià)格隨著時(shí)間推移不斷上漲，待出賣人取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，交易房屋的市場(chǎng)價(jià)格可能已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前的交易價(jià)。為此，部分房東不惜承擔(dān)違約金而將房屋以高價(jià)賣給第三方，這種情況曾經(jīng)主要出現(xiàn)在北京、上海等一線城市，隨著成都房?jī)r(jià)的上漲，房東因房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快而單方毀約的情況已不再鮮見(jiàn)。
2、房屋轉(zhuǎn)移過(guò)戶前被房東抵押給他人或被外部債權(quán)人查封。
在房屋取得產(chǎn)權(quán)證后并轉(zhuǎn)移過(guò)戶前這一空檔期，如出賣人對(duì)外負(fù)債，不排除其將房屋抵押給外部債權(quán)人，或者外部債權(quán)人通過(guò)訴訟程序查封其名下的涉案房屋。
若交易房屋被抵押給外部債權(quán)人，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋將無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)變更登記。抵押權(quán)人根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)行使抵押權(quán)，可就抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償。
若交易房屋被司法查封，未經(jīng)采取查封措施的法院同意，不得解除查封或?qū)υ摲课葸M(jìn)行處分。因此，在查封措施解除前，房屋登記部門無(wú)法為該房屋的購(gòu)買人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。進(jìn)入執(zhí)行階段，外部債權(quán)人可就房屋進(jìn)行折價(jià)清償或以房屋拍賣款清償債權(quán)。
四、結(jié)語(yǔ)。
商品房交易專業(yè)性較強(qiáng)，且涉及的交易金額較大，而“二手期房交易”存在諸多不為普通大眾所知的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，律師建議購(gòu)房者謹(jǐn)慎選擇購(gòu)買“二手期房”，并在購(gòu)房全過(guò)程委托律師提供專業(yè)法律服務(wù)，確保交易環(huán)節(jié)合法、安全。
泰和泰劉若愚律師，畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)。主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)法律服務(wù)、勞動(dòng)人事、民商事訴訟等。
辦公地點(diǎn)：成都