《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》 （以下稱《物權法解釋（一）》）已經(jīng)最高人民法院審判委員會第1670次會議通過，自2016年3月1日起施行。《物權法解釋（一）》共二十二條，主要以物權法總則為解釋對象，對不動產(chǎn)物權登記、預告登記、特殊動產(chǎn)的轉讓、發(fā)生物權變動效力的法律文書的范圍、按份共有人優(yōu)先購買權、善意取得等制度進行了明確?，F(xiàn)律師根據(jù)該解釋的內容，就《物權法解釋（一）》中對物權法的解釋和明確的內容做出如下解讀和提示。
一、明確因不動產(chǎn)物權的歸屬等產(chǎn)生爭議所引起的訴訟，屬于人民法院的受理范圍
司法解釋規(guī)定：第一條 因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。當事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。
第二條 當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。
關聯(lián)法條：《物權法》第十六條 不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構管理。
第十九條 權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
解讀與提示：在《物權法解釋（一）》頒布前，根據(jù)《物權法》的十六條、十九條的規(guī)定，對于因真實權利人與不動產(chǎn)登記簿記載的事項不符所引起的訴訟，有些法院會認為，在不動產(chǎn)登記錯誤的案件中，申請更正登記系審理該類案件的前置程序，進而要求當事人先通過提起行政訴訟申請更正登記。但在一些案件中，當事人既對物權歸屬存在爭議，對不動產(chǎn)登記行為合法性也存在疑義的，則需要通過分別提起民事訴訟和行政訴訟維護自己的權益，但這類案件往往比較復雜，可能出現(xiàn)一個審判需以另一審判結果為審理依據(jù)的情形，物權歸屬和不動產(chǎn)登記行為之間可能存在交叉，這時就需要中止一個訴訟程序，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬的尷尬局面。而《物權法解釋（一）》明確了“因不動產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動產(chǎn)物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理”，因不動產(chǎn)物權歸屬的爭議不再需要當事人先行提起行政訴訟，不把不動產(chǎn)物權登記僅僅理解為國家對不動產(chǎn)物權關系進行的干預，能夠有效減輕當事人的訴累。
二、限定預告登記后，不動產(chǎn)物權人處分不動產(chǎn)物權的行為的范圍
司法解釋規(guī)定：第四條 未經(jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二 十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權效力。
關聯(lián)法條：《物權法》第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
解讀與提示：預告登記指當事人簽訂買賣房屋或者其他引起不動產(chǎn)物權變動的協(xié)議，為保障將來物權的實現(xiàn)，而向登記機關申請預告登記。但預告登記并不等同于物權登記，其登記的并不是當事人的物權，而可以把其看作是為了保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權而進行的一種登記。預告登記作出后，并不導致不動產(chǎn)物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發(fā)生物權變動的權利。納入預告登記的請求權，對后來發(fā)生與該項請求權內容相同的不動產(chǎn)物權的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請求權所期待的法律結果。例如，在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押，防止“一房二賣”?！段餀喾ā穼︻A告登記制度進行了原則性的規(guī)定，從文義解釋來看，在權利人進行預告登記后，不動產(chǎn)物權人對該不動產(chǎn)物權的處分行為均不發(fā)生物權效力。而物權分為所有權和他物權，他物權中又存在用益物權和擔保物權，其下還有建設用地使用權、宅基地使用權、抵押權、質權、留置權等分類，處分行為的范圍較為廣泛，若均予以限制，則不利于兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務人的處分權的平衡。《物權法解釋（一）》對處分行為限定為“轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的”行為，明確了預告登記后，不動產(chǎn)物權人不得進行的處分不動產(chǎn)物權的行為的范圍。
三、進一步貫徹物權變動與原因行為的區(qū)分原則
司法解釋規(guī)定：第五條 買賣不動產(chǎn)物權的協(xié)議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的“債權消滅”。
關聯(lián)法條：《物權法》第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第二十條第二款 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
解讀與提示：根據(jù)《物權法》第十五條，我國采用的是物權變動與原因行為的區(qū)分原則。原因行為主要指引起物權變動的債權行為，例如買賣合同、抵押合同等；物權變動則是指根據(jù)這些原因行為而進行了產(chǎn)權過戶、抵押權登記等事實，即債權行為是引起物權變動的原因，物權變動是債權行為的結果。在《物權法》版布前，并未厘清物權變動與原因行為是合一還是區(qū)分，物權行為和債權行為的關系較為混亂，《物權法》通過第十五條明確了物權變動不影響基礎的債權行為的效力，將物權行為和債權行為嚴格區(qū)分開來，將合同的生效與物權變動的生效截然"區(qū)分"開來。該解釋繼續(xù)貫徹了物權變動與原因行為的區(qū)分原則，債權消滅不受物權變動的影響，僅受債權行為本身是否合法有效的影響，有利于糾正實踐中混淆原因行為的生效和物權變動的生效的錯誤做法。
四、完善特殊動產(chǎn)轉讓規(guī)則，凸顯登記對抗主義
司法解釋規(guī)定：第六條 轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉讓人的債權人主張其為物權法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
第二十條 轉讓人將物權法第二十四條規(guī)定的船舶、航空器和機動車等交付給受讓人的，應當認定符合物權法第一百零六條第一款第三項規(guī)定的善意取得的條件。
關聯(lián)法條：《物權法》第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
第一百零六條 無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
解讀與提示：根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，原則上，將交付作為動產(chǎn)物權變動和對抗的要件，將登記作為不動產(chǎn)物權變動的要件，主張動產(chǎn)交付生效對抗主義和不動產(chǎn)登記生效對抗主義。但對于船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)，交付僅能產(chǎn)生物權設立、變動的效力，并不能產(chǎn)生對抗善意第三人的效力，該類特殊動產(chǎn)必須登記后才產(chǎn)生對抗效力。即對于船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)，《物權法》采用的是登記對抗主義的原則。一般情況下，船舶、航空器和機動車等特殊動產(chǎn)采用登記對抗主義，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。但在該解釋頒布后，受讓人支付對價并交付、占有該特殊動產(chǎn)時，即使未經(jīng)登記，受讓人作為特殊動產(chǎn)的所有人也能夠對抗轉讓人的債權人。
鑒于《物權法》對特殊動產(chǎn)采取的是登記對抗主義，當轉讓人將特殊動產(chǎn)交付給受讓人時，該動產(chǎn)的物權則發(fā)生轉移，若轉讓人是無處人權人時，無處分權人將特殊動產(chǎn)轉讓給受讓人的，受讓人善意且支付合理對價的，則應當認定其為善意取得?！段餀喾ń忉專ㄒ唬穭t通過第二十條重申了登記對抗主義，轉讓人將特殊動產(chǎn)交付給受讓人即被認定為完成了交付手續(xù)，而無需登記，保障了無權處分人處分特殊動產(chǎn)時受讓人的權利，與《物權法》規(guī)定的特殊動產(chǎn)登記對抗主義一脈相承。
五、明確規(guī)定導致物權變動的特殊形式及范圍
司法解釋規(guī)定：第七條 人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。
第八條 依照物權法第二十八條至第三十條規(guī)定享有物權，但尚未完成動產(chǎn)交付或者不動產(chǎn)登記的物權人，根據(jù)物權法第三十四條至第三十七條的規(guī)定，請求保護其物權的，應予支持。
關聯(lián)法條：《物權法》第二十八條至第三十條。
解讀與提示：《物權法》第二十八條至第三十條規(guī)定了幾種引起物權變動的特殊形式，包括法律文書或者人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈及事實行為成就。前述三種特殊行為將直接引起物權的變動，該變動不受動產(chǎn)交付生效主義和不動產(chǎn)登記生效主義的影響，自三種行為生效時物權即發(fā)生變動。在這三種情形下，物權系由于法律的明確規(guī)定發(fā)生變動?！段餀喾ㄋ痉ń忉專ㄒ唬吠ㄟ^第八條明確了因法律文書或者人民政府的征收決定、繼承或者受遺贈及事實行為成就導致物權變動的特殊情況下，即使未完成交付或登記手續(xù)，權利人則已經(jīng)依據(jù)法律的明確規(guī)定而享有物權，并且能夠依據(jù)《物權法》第三十四條至第三十七條的規(guī)定保護其物權。
但是，《物權法》第二十八條只是籠統(tǒng)的闡述了因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定可以直接導致物權的設立、變更、轉讓或者消滅。而人民法院、仲裁委員會的法律文書內容非常廣泛，若不對其進行明確和限定，則可能導致法律文書之間出現(xiàn)沖突的情形。故《物權法司法解釋（一）》通過第七條明確了能夠導致物權的設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書的范圍，對法律文書的內容明確限定為判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，避免出現(xiàn)各類法律文書都被認定為能夠導致物權變動的混亂局面。
六、完善共有份額轉讓及優(yōu)先購買權制度
司法解釋規(guī)定：第九條至十四條
關聯(lián)法條：《物權法》第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。
解讀與提示：關于共有人轉讓共有份額及其他共有人的優(yōu)先購買的規(guī)定，《物權法》僅通過一個條文進行了原則性的規(guī)定，在司法適用上存在一定的難度。故本次司法解釋通過共計六個條文對按份共有人轉讓份額及其他共有人的優(yōu)先購買權進行了較為詳細的規(guī)定。
首先，《物權法司法解釋（一）》第九條對按份共有人的優(yōu)先購買權的除外情況進行了規(guī)定，即因繼承、遺贈等原因發(fā)生共有份額變化時，其他共有人不能主張優(yōu)先購買權，共有人的法定優(yōu)先購買權要讓位于繼承、遺贈等原因導致的共有份額變化，被繼承人的權利優(yōu)先于共有人的優(yōu)先購買權。
其次，《物權法司法解釋（一）》第十條對優(yōu)先購買權的前提——“同等條件”的判定進行了明確，即應綜合轉讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。
第三，《物權法司法解釋（一）》第十一條對優(yōu)先購買權的行使期間進行了非常詳細的規(guī)定，分不同情形對行使期間進行了明確規(guī)定，為司法使用提供了明確而具體的依據(jù)。
第四，《物權法司法解釋（一）》第十二條對不符合優(yōu)先購買權的行為進行了列舉，根據(jù)該條第一款的規(guī)定，超過行使期間和對“同等條件”作出實質性變更的均不得請求享有優(yōu)先購買權。在法律明確規(guī)定了權利行使期間的前提下，其他共有人在行使期間內未做出購買的意思表示或者在行使期間內做出實質性變更的意思表示，均足以說明其沒有購買共有份額的意思表示。根據(jù)該條第二款的規(guī)定，僅請求撤銷共有份額轉讓合同或者認定該合同無效的共有人也能請求按照同等條件購買共有份額。因為其僅僅了請求撤銷轉讓人與受讓人的轉讓合同，并未提出自己要購買共有份額的明確表示，故不能僅僅因其對轉讓人與受讓人的轉讓合同的異議而損害轉讓人與受讓人合法的合同利益。
第五，《物權法司法解釋（一）》第十三、四條對存在兩個以上的按份共有人想要購買共有份額的情況進行了規(guī)定，能夠有效的指導實踐中對此類爭議的處理。
七、完善善意取得制度，明確善意取得中“善意”的含義及證明責任
司法解釋規(guī)定：第十五條至第十九條。
關聯(lián)法條：《物權法》第一百零六條 無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
解讀與提示：善意取得制度是《物權法》中一項非常重要的制度，但由于其僅通過三項原則性的表述對善意取得的條件進行了規(guī)定，導致在司法實踐中對善意取得認定的難度較大，并且對各項條件都存在很大的爭議。《物權法司法解釋（一）》通過較多篇幅對善意取得的三項條件均進行了解釋，為法院審理該類案件提供的較為明確的依據(jù)。
首先，對“善意”的含義進行了規(guī)定，將“善意”界定為“無重大過失”，通過公示公信原則和交易習慣兩個方面對“無重大過失”進行了說明，將有效的異議登記、有效的預告登記和登記薄作為認定不動產(chǎn)受讓人知道轉讓人無處分權的情形之一，充分體現(xiàn)了《物權法》公示公信原則的精神。并且，該司法解釋明確了關于“善意”的舉證責任，受讓人無需自證其為善意，而需要真實權利人舉證證明受讓人不構成善意，此也是“誰主張誰舉證”原則的體現(xiàn)。
此外，《物權法司法解釋（一）》第二十一條，對可能推定為非“善意”的兩種情形進行了列舉。即在轉讓合同因違反合同法第五十二條規(guī)定被認定無效或存在法定事由被撤銷時，受讓人不適用善意取得。因為在轉讓合同存在前述法定無效和被撤銷事由時，受讓人較難被認定為善意，故雖然《物權法》采用物權變動與原因行為的區(qū)分原則，但在存在前述法定無效和被撤銷事由時，受讓人將被推定為非善意，不適用善意取得。
其次，對受讓不動產(chǎn)或動產(chǎn)的條件進行了登記，限定為必須是已經(jīng)“完成”了不動產(chǎn)登記或動產(chǎn)的交付，并且明確了交付的生效時間。
再次，對“合理價格”的認定標準進行了明確規(guī)定，區(qū)分“應當”考慮和可以“參考”的因素，應當進行考慮的因素包含標的物的性質、數(shù)量以及付款方式等，可以進行參考的因素有市場價格以及交易習慣等。
總的來說，從條款的具體內容來看，《物權法司法解釋（一）》主要明確了不動產(chǎn)物權的登記、共有人優(yōu)先購買權、善意取得三大實踐中發(fā)生爭議較大的疑難問題，明確了法律適用條件，有利于更好的指導司法實踐。從條款所體現(xiàn)的基本原則來看，該解釋的諸多條款貫徹了《物權法》建立起來的登記對抗主義、物權變動與原因行為區(qū)分原則的精神，為我國《物權法》體系的建立與完善夯實了基礎。
鐘俊芳，泰和泰律師事務所合伙人，畢業(yè)于西南政法大學，法學碩士。鐘律師一直致力于房地產(chǎn)、建筑、公司商務、投融資等業(yè)務方向的研究，擅長商務談判、項目論證，對投資、融資、并購、資產(chǎn)重組等領域中的法律風險具有較強的把控能力，能為客戶建立有效的法律風險防范機制。
主要執(zhí)業(yè)領域：房地產(chǎn)、建筑、公司商務等。
辦公地點：成都
游中康鎣，泰和泰律師事務所律師助理，畢業(yè)于四川大學，法學碩士。
主要執(zhí)業(yè)領域：公司商務、企業(yè)風險控制、房地產(chǎn)等。
辦公地點：成都
再次，對“合理價格”的認定標準進行了明確規(guī)定，區(qū)分“應當”考慮和可以“參考”的因素，應當進行考慮的因素包含標的物的性質、數(shù)量以及付款方式等，可以進行參考的因素有市場價格以及交易習慣等。